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성남 원도심, 특히 부동산 커뮤니티에서 말하는 '구성남'은 지금 뜨거운 재개발·재건축 중심지로 부상 중입니다. 산성역, 신흥역 일대 대단지 신축 아파트, 입주권, 향후 입주 예정 단지까지 전반적인 시세와 전망을 확인해 보세요.
성남 원도심, 왜 주목받고 있나?
성남 원도심(수정구·중원구)은 낙후 이미지에도 불구하고 다음과 같은 이유로 주목받고 있습니다:
- 8호선 중심의 뛰어난 교통 접근성
- 서울 접근성이 우수한 역세권 신축 아파트 밀집
- 낮은 입주 물량으로 인한 전세 수요 집중
- 재개발·재건축을 통한 가치 상승 기대
서울 강남권, 위례, 판교의 가격 상승이 자연스럽게 구성남으로 수요를 끌어오고 있는 것이 핵심입니다.
신축 아파트 시세 현황 (2024~2025년 기준)
🔹 산성역 포레스티아
- 2020년 입주 / 총 4,089세대
- 34평 기준 시세: 12억 5천 ~ 13억 5천
- 전고점 돌파 및 실거래 활발
🔹 산성역 자이푸르지오
- 2024년 입주 / 총 4,774세대
- 2단지 기준 34평 시세: 12억 ~ 12억 5천
- 접근성 좋은 동 선호도 높음
🔹 이편한세상 금빛그랑메종
- 총 5단지 / 수요 집중은 1단지
- 34평 시세: 10억 6천 ~ 11억
- 가격 접근성 가장 뛰어난 신축 단지
🔹 신흥역 하늘채 랜더스원
- 상승세 초기 단계, 관심 필요
입주권 투자 포인트 정리
입주권은 일반 분양권과 다르게 조합원 물건으로, 다음과 같은 장단점이 있습니다:
✅ 장점
- 취득세 중과 대상 제외
- 중고층 등 희소성 높은 물건 보유 가능
❌ 단점
- 초기 투자금 높음
- 사업 속도에 따라 리스크 존재
🔹 산성역 해리스톤
- 2027년 11월 입주 예정 / 3,487세대
- 34평 입주권: 12억 3천 (초기자금 약 9억 7천)
🔹 신흥역 해링턴스퀘어
- 2027년 12월 입주 예정 / 1,972세대
- 34평 입주권: 11억 1천 (초기자금 약 9억 4백만 원)
🔹 상대원 2 구역
- 대규모 단지 (약 5,900세대 예정)
- 34평 입주권: 8억 5천 (초기자금 약 5억 5천)
- 비역세권 및 협의 지연으로 저평가 상태
구성남 아파트, 언제 오를까?
🔺 상승 흐름 순서
1. 잠실·헬리오시티 등 고가 단지 상승
2. 위례, 송파, 분당 등 중간지대 상승
3. 수요가 구성남으로 유입
실제로 2024년 5월부터 산성역 인근 실거래가 증가하며 상승세가 시작되었습니다. 6월부터는 성남 전역으로 수요 증가 확산이 예상됩니다.
전세시장과 입주 물량 흐름
- 2023년 이후 입주 물량 급감
- 2023년: 6,463세대
- 2024년: 1,798세대
- 2025년: 2,033세대
- 2026년: 2,199세대
- 2027년 이후 물량 집중 예정
전세 수요는 높고 공급은 부족, 전세가 상승 → 매매가 상승의 전형적 구조가 성남에서 나타나고 있습니다.
마무리 – 지금이 구성남 투자 타이밍?
- 금리 인하 흐름 지속
- 위에서부터 수요 내려오는 구조 확인
- 규제 완화 없더라도 수급 구조상 상승 가능성 존재
2025년 상반기 중 결단이 중요하다는 전문가 의견도 많습니다. 아직 상승 초입이라면, 기회를 잡을 수 있는 마지막 구간일지도 모릅니다.